Κυριακή, 19 Φεβρουαρίου 2012

Καταρρέουν οι τιμές των ακινήτων

...σχολιάστε
Νέα πτώση της τάξης του 35% στις κατοικίες με λιγοστές αγοραπωλησίες
Τρομάζει η αβεβαιότητα για τις νέες αντικειμενικές

Πολύ μεγαλύτερη της επισήμως καταγεγραμμένης είναι η πτώση των τιμών των ακινήτων, με τις προβλέψεις των κτηματομεσιτικών γραφείων και των συμβολαιογράφων να προεξοφλούν και περαιτέρω απαξίωση των περιουσιών και μεγάλη μείωση των αγοραπωλησιών.


Το εύρος της πτώσης των τιμών, μόνο το τελευταίο έτος, σε περιοχές όπως τα βόρεια και νότια προάστια της Αττικής είναι της τάξης του 35%, σύμφωνα με τους κτηματομεσιτικά γραφεία «Δανός» και «BNP Paribas Real Estate», χωρίς να συνυπολογίζεται η προηγουμένη μεγάλη υποχώρηση των αξιών από την αρχή της κρίσης.

Το ανεπίσημο πάγωμα των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες, η καταρράκωση της καταναλωτικής εμπιστοσύνης, η ανεργία, οι μεγάλες φορολογικές επιβαρύνσεις και η αυξημένη αβεβαιότητα για το μελλοντικό φορολογικό πλαίσιο, όπως και η ύπαρξη μεγάλου αδιάθετου αποθέματος κατοικιών των κατασκευαστών, συγκροτούν ένα εκρηκτικό κοκτέιλ, που υποσκάπτει τις προοπτικές της εθνικής οικονομίας.

Εκτός ελέγχου

Αν στις παραπάνω παραμέτρους προστεθούν οι πωλήσεις ακινήτων -από δανειολήπτες που δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους προς τις τράπεζες- και η επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών τιμών, καθίσταται σαφές ότι η κατάσταση μπορεί όχι μόνον να εκτροχιάσει κάθε πρόβλεψη για τα φορολογικά έσοδα, αλλά και να υπονομεύσει τα χαρτοφυλάκια στεγαστικών δανείων των τραπεζών σε βαθμό μεγαλύτερο απ’ ό,τι προεξοφλούν οι εκτιμήσεις της BlackRock, με βάση τις οποίες θα γίνουν οι σχετικές προβλέψεις. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα υπόλοιπα των τραπεζικών δανείων προς τα νοικοκυριά, για αγορά κατοικίας, μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 0,3% τον Δεκέμβριο του 2010 και 2,1% τον Σεπτέμβριο του 2011, ενώ είχαν αυξηθεί με ετήσιο ρυθμό 3,7% τον Δεκέμβριο του 2009 και 11,2% τον Δεκέμβριο του 2008, αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ). Το γεγονός είναι ενδεικτικό της ύφεσης στην οποία περιέρχεται η συγκεκριμένη αγορά.

«Τα σπάσιμο της ελληνικής φούσκας των ακινήτων παραμένει μια απειλή που μπορεί να επιδεινώσει δραματικά τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας και του τραπεζικού συστήματος», υπογραμμίζει στην «Κ» στέλεχος της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών της ΤτΕ. Σ’ αυτό το περιβάλλον το νέο «μνημόνιο συνεννόησης στις συγκεκριμένες προϋποθέσεις οικονομικής πολιτικής», που ψηφίστηκε την προηγούμενη Κυριακή, στη σελίδα 6 αναφέρει ότι «μέχρι τον Ιούνιο του 2012 η κυβέρνηση θα αναθεωρήσει τις αντικειμενικές αξίες της ακίνητης περιουσίας για να τις ευθυγραμμίσει σε μεγαλύτερο βαθμό προς τις τιμές της αγοράς».

Ελάχιστες μεταβιβάσεις

Στην τελευταία έρευνα της ΤτΕ μεταξύ των συμβολαιογράφων για την κατάσταση και τις προσδοκίες της κτηματαγοράς διαπιστώνεται ήδη από το 2010 σαφής υποχώρηση των μεταβιβάσεων για νεόδμητα ακίνητα, ειδικότερα για ακίνητα σε ακριβές περιοχές και επιφάνειας πλέον των 100 τετραγωνικών μέτρων.

Για τις νεόδμητες κατοικίες το ποσοστό μείωσης των αγοραπωλησιών είναι της τάξης του 50% ετησίως. Για τα διαμερίσματα μικρότερης επιφάνειας η μείωση του όγκου (αριθμού) των μεταβιβάσεων ήταν το 2009 κοντά στο 40%. Ωστόσο, το τελευταίο διάστημα και στις αγοραπωλησίες μεταχειρισμένων ακινήτων, οι οποίες σε σημαντικό πλέον βαθμό γίνονταν από αλλοδαπούς αγοραστές, σημειώνεται μεγάλη κάμψη.

Στο μέτωπο των μεσιτών οι μετρήσεις της ΤτΕ δείχνουν πως το μεγαλύτερο μέρος των συμμετεχόντων (80%) στην «Ερευνα κτηματομεσιτικών γραφείων» αναμένει επιδείνωση των συνθηκών στην αγορά κατοικίας. Το ποσοστό αυτό αυξήθηκε σημαντικά έναντι αντίστοιχης μείωσης των ερωτηθέντων, που αναμένουν σταθεροποίηση των συνθηκών της αγοράς κατοικίας. Με άλλα λόγια, καταγράφεται μια σαφής επιδείνωση των προσδοκιών για την κατάσταση της εγχώριας αγοράς κατοικίας.

Παράλληλα, καταγράφεται αύξηση (κατά 87%) στο ποσοστό εκείνων που αναμένουν περαιτέρω μείωση στις τιμές των ακινήτων. Το πιθανότερο είναι πως μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται και επίδοξοι αγοραστές, οι οποίοι ωστόσο θα περιμένουν κι άλλο για να εντοπίσουν ακόμη μεγαλύτερες μειώσεις και κατ’ επέκτασιν ευκαιρίες στην αγορά. Το φαινόμενο αυτό έχει παρατηρηθεί ξανά στο παρελθόν και μάλλον θα επαναληφθεί και σ’ αυτή τη συγκυρία, ευκαιρίας δοθείσης.

Επιτόκια καταθέσεων αντί αγορών

«Οι προβλέψεις για την αγορά κατοικίας στην Αθήνα το 2012 μιλούν για νέα πτώση των τιμών εξαιτίας του χαμηλού αγοραστικού ενδιαφέροντος που προκαλούν η ευρύτερη οικονομική αβεβαιότητα, η απουσία χρηματοδοτήσεων για στεγαστικά από τις τράπεζες, η μεγάλη προσφορά, ειδικά στα βόρεια προάστια, και τα υψηλά επιτόκια», αναφέρει σε έκθεση που εκδόθηκε αυτή την εβδομάδα από το κτηματομεσιτικό γραφείο «Δανός», μέλος του διεθνούς δικτύου της BNP Paribas Real Estate. Επιπλέον, παράγοντες της αγοράς υπογραμμίζουν πως ακόμα και όσοι υποψήφιοι αγοραστές διαθέτουν ρευστότητα δεν προχωρούν σε πράξεις, καθώς τα υψηλά επιτόκια καταθέσεων καθιστούν ασύμφορη την αποδέσμευση και τοποθέτησή τους, πόσω μάλλον όταν οι συγκλίνουσες εκτιμήσεις των ειδικών προβλέπουν περαιτέρω μειώσεις των τιμών.

«Οι περιοχές που συγκεντρώνουν τον μεγαλύτερο αριθμό κατοικιών προς πώληση και ενοικίαση είναι τα βόρεια και νότια προάστια των Αθηνών, όπου οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 35%. Ακόμα πιο έντονη είναι η πτωτική τάση στα σπίτια των οποίων η αξία υπερέβαινε το ένα εκατομμύριο», υπογραμμίζεται στην έκθεση. Ετσι, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών στην Κηφισιά έχουν υποχωρήσει σε επίπεδα μεταξύ 2.900 ευρώ ανά τετραγωνικό το ελάχιστο και 5.000 το μέγιστο από σημαντικά υψηλότερα επίπεδα. Βουλιαγμένη, Βούλα και Γλυφάδα παραμένουν οι πιο ακριβές περιοχές. Σε σαφώς χαμηλότερα επίπεδα έχουν περιέλθει και οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών, όπου ιδιώτες επιχειρούν να ρευστοποιήσουν περιουσίες τους για να καλύψουν ανάγκες ή να αποφύγουν την υψηλή φορολογική επιβάρυνση. Οι εξελίξεις αυτές έχουν, βέβαια, δημιουργήσει και ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων. Ομως η διατήρηση της κτηματαγοράς υπό πίεση αναβάλλει τις τοποθετήσεις, σημειώνουν οι αναλυτές. Παράλληλα, σημαντικές μειώσεις σημειώνονται και στα μισθώματα, καθώς ενοικιαστές με ιδιοκτήτες επαναδιαπραγματεύονται με βάση τα νέα μισθολογικά και άλλα δεδομένα που έχει φέρει η κρίση.

Χαριστική βολή στο κέντρο της Αθήνας

Η κατάρρευση των τιμών πώλησης και των ενοικίων για τα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας ήδη πριν από τα δραματικά επεισόδια του περασμένου Σαββατοκύριακου είχε απαξιώσει σημαντικές περιουσίες στο κέντρο. Τώρα η κατάσταση αναμένεται να οδηγήσει σε νέα μεγάλη πτώση τιμών, σε βαθμό που παραμένει άγνωστος δεδομένης της πρωτόγνωρης για τη μεταπολιτευτική Ελλάδα κατάστασης. Τα μισθώματα των γραφείων έχουν, ως προϊόν των διαπραγματεύσεων που έχει φέρει η κρίση, υποχωρήσει έως και κατά 40%, από τα επίπεδα των 30 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, σύμφωνα με τα στοιχεία της «Δανός». Οι αλλαγές έδρας ιδιωτικών αλλά και δημοσίων επιχειρήσεων και υπηρεσιών πιέζουν επίσης την αγορά, με τους ενοικιαστές να αναζητούν μισθώματα της τάξης των 10 ευρώ ανά τετραγωνικό. Η μετακόμιση της ΔΕΗ σε νέο κτίριο επί της Καλλιρρόης, με μίσθωμα 12 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο μηνιαίως, αποτελεί χαρακτηριστική περίπτωση.

Η πρακτική αυτή, σε συνδυασμό με το μακροοικονομικό και μικροοικονομικό περιβάλλον, έχουν οδηγήσει σε πτώση της τάξης του 20% – 30% για το 2011 τις τιμές πώλησης των κτιρίων γραφείων, επισημαίνουν στη «Δανός». Εκτιμάται ότι έως και 30% των διαθεσίμων προς πώληση ή ενοικίαση κτιρίων γραφείων παραμένουν αυτή την εποχή κενά. Στο μέτωπο των καταστημάτων η κατάσταση είναι ακόμα χειρότερη, αφού μειωμένη κατανάλωση και συνεχή επεισόδια και πορείες στο κέντρο έχουν φέρει κλείσιμο επιχειρήσεων, χαμηλότερα ενοίκια και πάγωμα του αγοραστικού ενδιαφέροντος. Υπολογίζεται ότι οι τιμές των καταστημάτων υποχώρησαν το 2011 κατά 42% στη Σόλωνος, 32% στη Σταδίου και 35% στο Μαρούσι.

Πάντως, τα μεγάλα εμπορικά κέντρα εμφανίζονται να έχουν επηρεαστεί λιγότερο από την κρίση, με τα έσοδα του Golden Hall να έχουν αυξηθεί κατά 1% και του The Mall να έχουν μειωθεί κατά 1%. Την ίδια ώρα, ενδιαφέρον προσελκύουν εμπορικά κέντρα στα Μεσόγεια, όπως το Smart Park και το McArthur Glen, ενώ προχωράει και η επένδυση της REDS στην Κάντζα.

Στη Θεσσαλονίκη

Στην αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης σημειώθηκε υποχώρηση στις τιμές που ζητούν οι πωλητές έως και 40% το 2011.

Αν και η κατασκευαστική δραστηριότητα μέχρι πρότινος δημιούργησε υπερπροσφορά, το πάγωμά της τους τελευταίους μήνες αναμένεται να οδηγήσει σε ισορροπία την προσφορά και τη ζήτηση. Ομως αυτό δεν πρόκειται να γίνει νωρίτερα από δύο χρόνια από σήμερα, αναφέρουν χαρακτηριστικά οι κτηματομεσίτες της συμπρωτεύουσας.

Στο τμήμα των πολυτελών κατοικιών και στην ευρύτερη περιοχή των ανατολικών προαστίων της Θεσσαλονίκης οι τιμές εμφανίζονται να έχουν πέσει κατά 30%. Ακόμη μεγαλύτερες είναι οι πιέσεις σε κατοικίες άνω των 200 τετραγωνικών. Τα ενοίκια για γραφεία έχουν υποχωρήσει μεταξύ 15% και 20% το τελευταίο δωδεκάμηνο και ανάλογη πτώση σημειώνουν και οι τιμές πώλησής τους. Εν τω μεταξύ, έως και 30% των διαθέσιμων χώρων είναι κενό, σύμφωνα με εκτιμήσεις του κτηματομεσιτικού γραφείου «Δανός». Στα καταστήματα τα ενοίκια έχουν πιεστεί κατά 40% τους τελευταίους μήνες, ενώ η πληρότητα στο κέντρο και στα εμπορικά έχει βυθιστεί κατά 70%.

bankwars